Ihre Baufinanzierung läuft noch eine Weile, und ein Ende Ihrer Zinsbindungsfrist liegt noch in weiter Ferne? Dann kann dennoch jetzt der richtige Zeitpunkt sein, dass Sie sich mit Ihrer Anschlussfinanzierung beschäftigen. Denn die Zinsen sind historisch tief, und eine Zinswende wird derzeit eingeläutet. Prüfen Sie jetzt gemeinsam mit unseren Finanzierungsexperten von clever Baufinanz, ob Sie sich die heutigen Niedrigzinsen mit einem Forward-Darlehen für die Zukunft sichern können.
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Für Ihre Immobilie haben Sie zu Beginn eine Baufinanzierung abgeschlossen. Mit dieser hat Ihre Bank Ihnen den gesamten Betrag als Darlehen gegeben, den Sie zur Bezahlung Ihres Kaufs oder Bauvorhabens benötigten. Um dieses Darlehen abzuzahlen, haben Sie mit Ihrer Bank die Zinsbindungsfrist vereinbart. Innerhalb dieses Zeitraums bleibt Ihr Darlehenszins konstant, ebenso wie Ihre Monatsrate (Annuität).
Wenn die Zinsbindungsfrist endet, endet auch Ihr Erstkredit. In der Regel haben Eigenheimbesitzer ihr Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch nicht vollständig abbezahlt. Es verbleibt eine Restschuld, die oft noch im sechsstelligen Bereich liegt. Mit dem Ende des Erstkredits wird diese Restschuld fällig. Um sie abzuzahlen, ist meistens ein neues Darlehen notwendig: die Anschlussfinanzierung.
Das Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Damit können Sie sich die heutigen Niedrigzinsen für Ihre künftige Anschlussfinanzierung sichern.
Als Erstfinanzierung ist ein solcher Vorauskredit übrigens nicht einsetzbar. Sie können daher nicht heute ein Forward-Darlehen abschließen, um mit dem jetzigen Bauzins in 60 Monaten eine Immobilie zu erwerben oder ein Haus zu bauen. Es wird als eine Unterform des Annuitätendarlehens nur zweckgebunden für die Bezahlung eines konkreten Objekts vergeben.
Ein Forward-Darlehen ist ein langfristiges Darlehen zur Immobilienfinanzierung und kann für die Anschlussfinanzierung einer Baufinanzierung eingesetzt werden.
Die Besonderheit am Forward-Darlehen: Sein Darlehenszins orientiert sich am jetzigen Marktzins, seine Laufzeit beginnt aber erst in der Zukunft.
Damit können Sie sich das heutige Zinsniveau für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Das ist sinnvoll, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen. Derzeit gehen unsere Finanzierungsexperten von clever Baufinanz vom Ende der Niedrigzinsen aus. Denn die Zentralbanken der USA und der EU haben kürzlich erste Zinserhöhungen beschlossen.
Einen herkömmlichen Anschlusskredit erhalten Sie erst mit Ende Ihres Erstkredits. Wenn Ihr Erstkredit noch ein paar Jahre Laufzeit hat, dann hätten Sie zu diesem Zeitpunkt aber keinen Zugriff mehr auf den heutigen Bauzins. Hier greift das Forward-Darlehen: Das können Sie bis zu fünf Jahre vor Laufzeitbeginn abschließen. Als Finanzierungspartner können Sie Ihre bisherige Hausbank oder ein anderes Institut wählen.
Das Forward-Darlehen übernimmt dann Ihre Anschlussfinanzierung, wenn Ihre Zinsbindung aus der ursprünglichen Baufinanzierung endet. Planen Sie daher so, dass diese beiden Fristen gleichlaufen: Die Vorlaufzeit bis Beginn Ihres Forward-Darlehens soll der Restlaufzeit Ihres Erstkredits entsprechen. Ihr Forward-Darlehen können Sie 12 bis 60 Monate vor Auszahlung abschließen.
Für jeden Monat bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens wird ein Zinsaufschlag auf den Sollzins berechnet. Dieser liegt üblicherweise zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten. Die Höhe des Zinsaufschlags hängt unter anderem von Ihren individuellen Kreditkonditionen und besonders der Länge der Vorlaufzeit ab. Teilweise verlangen die Kreditinstitute für die ersten sechs bis zwölf Monate keinen Aufschlag. Prüfen Sie daher die Konditionen mehrerer Angebote.
Gerne beraten wir Sie auch unverbindlich und kostenfrei in einem persönlichen Gespräch.
Die Restschuld am Ende des Erstkredits ist oft noch ziemlich hoch. Planen Sie Ihre Anschlussfinanzierung daher genauso sorgfältig wie Ihre ursprüngliche Baufinanzierung.
Besonders frühzeitig dürfen Sie damit beginnen, wenn ein Forward-Darlehen für Sie in Frage kommt. Denn das Forward-Darlehen können Sie mit einer langen Vorlaufzeit abschließen, der Forward-Periode. Die Forward-Periode beginnt mit Unterzeichnung Ihres Forward-Darlehensvertrags und endet mit der Auszahlung Ihrer Forward-Darlehenssumme. In der Praxis werden Forward-Darlehen mit Vorlaufzeiten zwischen 12 und 60 Monaten ausgegeben.
Schritt 1 bei der Prüfung, wann der optimale Zeitpunkt für Ihr Forward-Darlehen ist, ist also die Feststellung der verbleibenden Zinsbindungsdauer Ihres Erstkredits. Läuft Ihre Zinsbindung noch 67 Monate oder mehr, dann müssen Sie mit dem Forward-Darlehen noch warten. Endet Ihre Zinsbindung in weniger als 12 Monaten, dann ist ein Forward-Darlehen nicht mehr möglich, und Sie können eine andere Anschlussfinanzierung wählen.
Die Begrenzung auf 60 Monate Forward-Periode ist gängige Praxis und liegt schlicht an der Risikoeinschätzung der Kreditinstitute. Länger als fünf Jahre möchten sie bei der Begebung von Krediten mit festen Zinssätzen nicht vorausplanen.
Schritt 2 bei der Suche nach Ihrem idealen Vorauskredit ist eine Analyse der Zinssituation.
Zum jetzigen Zeitpunkt befinden sich die Zinsen auf einem historischen Tief. Angesichts der steigenden Inflationsrate haben die US-Notenbank Federal Reserve und die Europäische Zentralbank EZB beschlossen, die Leitzinsen leicht zu erhöhen. Unsere Finanzierungsexperten von clever Baufinanz gehen aufgrund der Gesamtlage davon aus, dass weitere Leitzinserhöhungen folgen. Das bedeutet dann auch mittelfristig steigende Bauzinsen für Sie.
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Ein Forward-Darlehen ist ein langfristig vergebenes Darlehen für die Baufinanzierung. Bei Vertragsschluss vereinbaren Sie bereits einen festen Zinssatz, während Ihre Bank das Darlehen selbst erst später auszahlt. Das Forward-Darlehen können Sie zweckgebunden für die Anschlussfinanzierung einer Immobilie verwenden. Nutzen Sie die Erfahrungen und das Wissen aus dem Abschluss Ihres Erstkredits und finden Sie das Forward-Darlehen, dass genau zu Ihrer persönlichen und finanziellen Situation passt.
Vom Aufbau her ist ein Forward-Darlehen ein Annuitätendarlehen. Wie bei Ihrem Erstkredit legen Sie also zunächst die benötigte Darlehenssumme fest. Ermitteln Sie dafür Ihre Restschuld am Ende der Laufzeit Ihres Erstkredits. Für diese neue Darlehenssumme vereinbaren Sie dann die Konditionen in Ihrem Anschlusskreditvertrag wie Laufzeit, Tilgungssatz und Zinssatz, um Ihre Monatsratezu erhalten. Beim Forward-Darlehen kommen noch zwei Faktoren hinzu: die Dauer der Forward-Periode und die Höhe des Zinsaufschlags.
Ermitteln Sie Ihre Restschuld am Laufzeitende, indem Sie Ihre Bank befragen oder Ihren Kreditvertrag und Ihre getätigten und künftigen Zahlungen prüfen. Können Sie einen Teil der Restschuld mit Eigenkapital ablösen? Dann ziehen Sie diesen Betrag ab. Im Ergebnis erhalten Sie die Kreditsumme, die Sie mit Ihrem Forward-Darlehen finanzieren möchten.
Kennzeichen des Forward-Darlehens ist die Möglichkeit, einen Immobilienkredit mit festem Zinssatz abzuschließen, dessen Laufzeit aber erst zeitversetzt beginnt. Dieser Zeitversatz ist die Forward-Periode. In dieser Vorlaufzeit reserviert Ihr Kreditinstitut Ihren vereinbarten Zinssatz für Sie. Dieser Zinssatz wird bei Auszahlung des Forward-Darlehens abgerufen, auch wenn sich das Zinsumfeld zwischenzeitlich verändert hat. Die Dauer Ihrer Forward-Periode soll der Restlaufzeit Ihres Erstkredits entsprechen. So können Sie das Forward-Darlehen nahtlos als Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie verwenden.
Für Ihr Forward-Darlehen vereinbaren Sie mit Ihrem Finanzierungspartner wie bei Ihrem Erstkredit auch einen Darlehenszins. Der Darlehenszins markiert den Preis, den Sie in Form einer monatlichen Zinsrate für Ihren Kredit zahlen. Daher ist er eine wichtige Vergleichsgröße, wenn Sie verschiedene Angebote für Vorauskredite prüfen.
In den Kreditangeboten finden Sie den Sollzins und den effektiven Jahreszins. Der Unterschied ist, dass der Sollzins den individuellen Preis dieses Darlehens für Sie als Kreditnehmer ausweist. Er richtet sich nach den allgemeinen Bauzinsen sowie nach individuellen Faktoren wie der Kreditlaufzeit oder Ihrer Bonität. Der effektive Jahreszins beinhaltet den Sollzins und obendrein noch Verwaltungsgebühren oder Provisionen Ihrer Bank. Er gibt also den tatsächlichen Zinssatz an, mit dem die Zinsrate auf Ihre Darlehenssumme berechnet wird.
Vergleichen Sie stets beide Zinssätze in den Angeboten für Ihr Forward-Darlehen. So sehen Sie, welches Institut Ihnen den besten individuellen Sollzins einräumt, und welches den geringsten Aufschlag für sonstige Posten berechnet.
Die Zinsbindung beschreibt, wie lange der Kreditzins für Ihr Forward-Darlehen festgeschrieben ist. Das Ende der Zinsbindung ist gleichzeitig das Ende Ihres Forward-Darlehens. Analog zum herkömmlichen Annuitätendarlehen können Sie als Dauer Ihrer Zinsbindung 5 bis 30 Jahre festlegen, auswählbar in 5-Jahres-Schritten. Da das Forward-Darlehen eine Anschlussfinanzierung ist, beginnen Sie am besten damit zu prüfen, wann Ihre Baufinanzierung mit den gewählten Konditionen vollständig getilgt sein kann. Möchten Sie in der zweiten Finanzierungsrunde nicht zwingend volltilgen, da Sie in der Zukunft noch bessere Konditionen erwarten, so können Sie auch eine kurze Zinsbindung wählen.
Wenn Sie sich für ein Forward-Darlehen interessieren, gehen Sie vermutlich von künftig steigenden Zinsen aus. Grundsätzlich bietet es sich bei niedrigen Zinsen an, sich diese für eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu sichern. Gerne beraten wir von clever Baufinanz Sie in einem persönlichen Gespräch, welche Zinsbindung Ihres Vorauskredits für Ihre individuelle Situation vorteilhaft ist. Kontaktieren Sie uns kostenfrei und unverbindlich.
Wenn Sie ein Forward-Darlehen abschließen, reserviert Ihre Bank für Sie einen bestimmten Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum. Das tut sie unabhängig davon, wie sich derweil das Zinsumfeld entwickelt. Für diese Wartezeit zwischen Zinsfestschreibung und Darlehensauszahlung berechnet Ihre Bank Ihnen einen Zinsaufschlag auf Ihren Sollzins.
Wie hoch dieser Zinsaufschlag ausfällt, hängt unter anderem davon ab, wie lange die Forward-Periode vor Laufzeitbeginn Ihres Forward-Darlehens ist. Gemäß den Erfahrungen der clever Baufinanz Finanzierungsexperten bewegt sich der monatliche Aufschlag zwischen 0,01 Prozentpunkten und 0,03 Prozentpunkten. Ein monatlicher Zinsaufschlag von durchschnittlich 0,02 Prozentpunkten beispielsweise bedeutet bei 24 Monaten Laufzeit einen Zinsaufschlag von 0,48 Prozentpunkten p. a.
Ihr Bauzins ist bei einem Forward-Darlehen also um den Zinsaufschlag höher, als wenn Sie eine andere Form der Anschlussfinanzierung per sofort abschließen. Befinden sich die Marktzinsen jedoch im Aufschwung, sind die Forward-Konditionen oft schon bei geringen Marktzinssteigerungen günstiger als herkömmliche Baufinanzierungen. Prüfen Sie auch Angebote, in denen die ersten Monate der Vorlaufzeit aufschlagfrei gestellt sind.
Monatsrate ist ein anderer Begriff für Annuität, also der Betrag, den Sie monatsweise zur Bedienung Ihres Forward-Darlehens an Ihre Bank überweisen. Die Annuität zeichnet sich dadurch aus, dass sie über die gesamte Laufzeit Ihres Forward-Darlehens hinweg konstant ist. Sie besteht aus einer Tilgungsrate und einer Zinsrate.
Die Tilgungsrate ist der Betrag, den Sie von der Darlehenssumme zurückzahlen. Mit jeder geleisteten Tilgungsrate sinkt also Ihre verbleibende Kreditsumme aus dem Forward-Darlehen. In der Praxis wählen Sie die Höhe der Tilgungsrate über den Tilgungssatz aus. Das heißt sie legen einen Prozentsatz Ihrer Darlehenssumme fest, den Sie monatlich abzahlen möchten. Unsere Finanzierungsexperten von clever Baufinanz raten, dass der Tilgungssatz mindestens 1 % betragen soll, um einen hinreichenden Teil der Kreditsumme abzutragen.
Je höher Sie den Satz wählen, desto schneller können Sie Ihren Vorauskredit zurückzahlen. Bedenken Sie dabei stets, welche monatliche Tilgungsrate Sie auch künftig leisten können, wenn sich Ihre persönliche oder finanzielle Situation ändert. Bei einem Forward-Darlehen sollten sie nicht nur dessen Laufzeit berücksichtigen, sondern auch die Forward-Periode, also die Vorlaufzeit vor Auszahlung der Kreditsumme.
Die Zinsrate ist der Betrag, den Sie monatlich für die Bereitstellung Ihres Forward-Darlehens bezahlen. Dafür legen Sie in der Praxis meist einen Zinssatz fest. Beim Forward-Darlehen ist das der effektive Jahreszins inklusive dem Zinsaufschlag für die Zinsreservierung in der Forward-Periode. Dieser Zinssatz wird mit Ihrer (verbleibenden) Darlehenssumme multipliziert und ergibt so den monatlichen Zinsanteil an Ihrer Annuität.
Wir von clever Baufinanz empfehlen Ihnen, sich frühzeitig über die Option eines Forward-Darlehens für Ihre Anschlussfinanzierung zu informieren. So können Sie die Entwicklung der Bauzinsen gut mitverfolgen und den idealen Zeitpunkt für Ihr Forward-Darlehen finden.
Im Rahmen Ihres Forward-Darlehens können Sie üblicherweise wie bei jedem Annuitätendarlehen Sondertilgungen leisten. So können Sie zusätzliche Liquidität sinnvoll verwenden, für die Sie derzeit am Markt nur geringe Anlagezinsen erhalten würden. Gleichzeitig senken Sie den verbleibenden Kreditbetrag und damit Ihre Zinslast. Prüfen Sie verschiedene Angebote für Ihr Forward-Darlehen, bei welchem Anbieter sie in welchem Umfang oder wie flexibel sondertilgen können und nutzen Sie die Chance, Geld zu sparen.
Wenn Sie für Ihre Anschlussfinanzierung die Bank wechseln, muss die Grundschuld entsprechend anders ausgewiesen werden. Je nach Institut kann dies im Wege einer Grundschuldübertragung oder einer Löschung und Neueintragung geschehen. In jedem Fall entstehen Ihnen hierfür Notar- und Grundbuchkosten. Weitere Informationen zur Grundschuld finden Sie in unserem Ratgeber.
Bei einem neuen Institut sind Sie Neukunde. Als solcher werden Sie dieselbe Dokumentation wie mit Ihrer bisherigen Bank durchführen müssen inklusive einer erneuten Bonitätsprüfung (Absprung Ratgeber E2 Bonität). Unter Umständen werden auch Wechselgebühren fällig.
Diese Kosten sollten Sie auf jeden Fall gegenrechnen, wenn Sie den erwarteten Zinsvorteil aus Ihrem Forward-Darlehen ermitteln. In der Regel übertrifft tatsächlich die Zinsersparnis schon bei geringen Zinsunterschieden die Kosten und Gebühren.
In der Praxis bestehen zwei verschiedene Formen des Forward-Darlehens, das echte und das unechte Forward-Darlehen. Sie unterscheiden sich dadurch, wann ihre Zinsbindungsfrist zu laufen beginnt: Im Jahr des Vertragsabschlusses oder (nach Ablauf der Forward-Periode) im Jahr der Darlehensauszahlung.
Bei einem echten Forward-Darlehen schließen Sie beispielsweise im Jahr 2022 den Vorauskredit mit einer Vorlaufzeit von 24 Monaten und einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren ab. Ihre Zinsbindungsfrist beginnt dann im Jahr 2024 und hält bis in das Jahr 2034. Für die gesamte Dauer des Vorauskredits ist Ihnen also Ihr vereinbarter Zinssatz garantiert.
Schließen Sie hingegen ein unechtes Forward-Darlehen im Jahr 2022 ab mit derselben Vorlaufzeit von 24 Monaten und Zinsbindungsfrist von 10 Jahren, so beginnt Ihre Zinsbindungsfrist unmittelbar 2022 an zu laufen. Sie endet dann bereits im Jahr 2032, also zwei Jahre vor Ende Ihres Vorauskreditvertrags. Die Darlehenssumme erhalten Sie jedoch erst 2024 ausbezahlt. Ihren vereinbarten Zinssatz können Sie dann also nur 8 Jahre lang garantiert nutzen.
Ob ein echtes oder ein unechtes Forward-Darlehen für Sie vorteilhafter ist, hängt ganz von der Entwicklung der Bauzinsen ab. Fallen die Zinsen während der Laufzeit Ihres unechten Forward-Darlehens, so können Sie für die nicht mehr von der Zinsbindung gedeckte Zeitspanne von einem niedrigeren Zins profitieren. Steigen sie hingegen, so ist ein echtes Forward-Darlehen mit Zinsbindung bis zum Laufzeitende besser.
Analysieren Sie gemeinsam mit unseren Finanzierungsexperten von clever Baufinanz, welches Forward-Darlehen für Sie optimal ist. Kostenfrei und unverbindlich in einem persönlichen Gespräch.
Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus, haben Sie verschiedene Arten der Anschlussfinanzierung zur Auswahl. Das Forward-Darlehen hat Vorteile und Nachteile gegenüber anderen Möglichkeiten. Damit Sie die optimale Entscheidung treffen können, stellen wir Ihnen die wesentlichen vor.
Wir von clever Baufinanz kennen den Markt für Bauzinsen seit vielen Jahren. Gerne beraten wir Sie individuell in einem persönlichen Gespräch, ob ein Forward-Darlehen die optimale Anschlussfinanzierung für Sie ist.
Noch sind die Bauzinsen auf einem Tiefststand, und die Anzeichen für die Zukunft stehen auf Zinswende. Nutzen Sie jetzt noch die Möglichkeit eines Forward-Darlehens für Ihre Anschlussfinanzierung, bevor der Umschwung hin zu immer weiter steigenden Zinsen kommt. Gerne helfen wir Ihnen, Ihre voraussichtliche Restschuld und Restlaufzeit zu ermitteln. Kommt ein Forward-Darlehen angesichts Ihrer Zinsbindungsdauer in Frage, so beraten wir Sie gerne zu verschiedenen Szenarien eines Vorauskredits.
Dabei stellen wir Ihre Mehrkosten und Ersparnisse durch einen Vorauskredit transparent gegenüber. Dazu zählen etwaige Wechselkosten und der Zinsaufschlag einerseits sowie der geringere Sollzinssatz andererseits.
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