Ein schönes Zuhause zählt für die meisten Menschen neben Gesundheit und Familie zu den wichtigsten Dingen im Leben. Über drei Viertel aller Mieter wünschen sich ihre eigenen vier Wände. Und mehr als 90 Prozent der Eigenheimbesitzer sind glücklich mit ihrer Kaufentscheidung.
Wir sind Experten für die Finanzierung Ihrer Immobilie. Wir analysieren gemeinsam mit Ihnen Ihre Wünsche, Ihre Lebenssituation und Ihre finanziellen Rahmenbedingungen. Anschließend erstellen wir ein für Sie maßgeschneidertes Finanzierungskonzept. Dazu bedienen wir uns aus den Angeboten von über 600 Darlehensgebern und nehmen Ihnen so die Arbeit eines umfangreichen Angebotsvergleichs ab. So finden auch Sie die optimale Lösung für Ihren Traum vom eigenen Heim.
Wieviel Immobilie kann ich mir leisten? Und wie kann ich dies am besten finanzieren?
Wenn Sie auf der Suche nach Ihrem neuen Zuhause sind, haben Sie sich sicher schon diese beiden Fragen gestellt. Wir suchen mit Ihnen gemeinsam die Baufinanzierung, die am besten zu Ihnen passt.
Eine Baufinanzierung ist kurz gesagt ein zweckgebundenes Bankdarlehen zur Finanzierung eines Bauvorhabens bzw. für den Kauf einer Bestandsimmobilie. Immobilienfinanzierung meint in der Praxis übrigens dasselbe wie Baufinanzierung. Ihr Bankberater wird in der Regel von einer Baufinanzierung sprechen, gleich ob Sie eine Finanzierung Ihres Bauvorhabens oder Ihres Kauf einer Bestandsimmobilie möchten.
Baufinanzierung ist viel einfacher, als es klingt! Wir von clever Baufinanz begleiten Sie auf Ihrem Weg zu Ihrem neuen Zuhause: verständlich, persönlich und ganz individuell.
Sie möchten wissen, welches Budget Ihnen für die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie in etwa zur Verfügung steht? In unserem clever Baufinanz Ratgeber können Sie nachlesen, wie Sie eine sogenannte Haushaltsaufstellung machen und was Sie persönlich dabei beachten sollten.
Sie haben bereits ein Objekt im Auge oder ein Bauvorhaben geplant, und möchten nun wissen, wie Sie dies ideal finanzieren können? Nutzen Sie unseren clever Baufinanzierungsrechner und berechnen Sie ganz einfach Ihre Finanzierung mit den besten Zinsen von mehr als 600 Anbietern.
Sie möchten eine unverbindliche persönliche Beratung, welche Baufinanzierung für Sie optimal ist?
Unsere Finanzierungsexperten beraten Sie gerne kostenfrei und finden für Sie das beste Angebot.
Eine Baufinanzierung schließt die Lücke zwischen Ihrem verfügbaren Eigenkapital und dem Kaufpreis bzw. Baupreis inklusive Nebenkosten. Eine gute Baufinanzierung passt sich dabei Ihren Bedürfnissen an, was die Laufzeit, Tilgungsrate oder Zinshöhe betrifft. Lesen Sie sich mit uns schlau, was das für Sie bedeutet. Mit dem Fachwissen unserer Experten von clever Baufinanz im Kopf fällt es Ihnen auch leichter, unseren Baufinanzierungsrechner zu nutzen oder bei einem Beratungsgespräch mit uns gezielte Fragen zu stellen.
Eine Baufinanzierung besteht in der Regel einerseits aus Ihrem verfügbaren Eigenkapital und andererseits aus Fremdkapital in Form eines Darlehens. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser. Denn ein hohes Eigenkapital bringt Ihnen vorteilhaftere Konditionen bei der Aufnahme des Fremdkapitals, also des Hypothekendarlehens.
Das Hypothekendarlehen wird Ihnen zweckgebunden von einer Bank, Versicherung oder Bausparkasse gewährt, um die Kosten für einen Hausbau oder Hauskauf zu finanzieren.
Es gibt viel zu beachten bei den Themen Eigenkapital, Darlehensbetrag und Finanzierungskonditionen. Beginnen Sie am besten damit, sich einen Überblick über Ihren Finanzstatus zu verschaffen. Gerne stehen wir Ihnen auch dabei zur Seite und ermitteln gemeinsam mit Ihnen, wieviel Immobilie Sie sich leisten können. Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin mit unseren Finanzexperten, nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner oder lesen Sie nach, wie Sie Ihren Finanzstatus ermitteln können.
Die erste Frage, die Sie sich stellen sollten, ist: Wieviel kann und möchte ich maximal für eine Immobilie oder den Hausbau ausgeben?
Die Beantwortung dieser Frage ist von zwei Faktoren abhängig:
Die Gesamtkosten Ihrer Immobilie umfassen mehr als den reinen Kaufpreis oder Baupreis. Insbesondere diese drei Kostenpositionen sollten Sie beim Immobilienkauf miteinrechnen:
Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und liegt derzeit (Stand Mai 2022) bei 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Dies ist auch in unserem clever Baufinanzierungsrechner hinterlegt – probieren Sie es jetzt aus.
Der Kaufvertrag für eine Immobilie muss in Deutschland notariell beglaubigt werden, um Gültigkeit zu erlangen. Ein reiner Privatvertrag zwischen den beiden Parteien ist hierfür nicht ausreichend. Daher entstehen Ihnen beim Immobilienkauf zwangsläufig Notarkosten. Diese Notarkosten umfassen die Beurkundung des Kaufvertrages und die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Diese sogenannte Bestellung der Grundschuld stellt eine Absicherung Ihres Kredits für die Bank dar, indem der Bank ein Pfandrecht für das Grundstück eingeräumt wird für den Fall, dass die Kreditschulden nicht mehr beglichen werden können. Die endgültige Höhe der Notargebühren inklusive der Grund- buchkosten hängt davon ab, welche Schritte Ihr Notar im Einzelfall unternehmen muss. Schätzungsweise können Sie von einer Höhe von etwa 2 % des Kaufpreises ausgehen.
Kaufen Sie eine Immobilie über einen Makler, so ist auch dessen Provision in die Gesamtkosten einzubeziehen. Die Obergrenze der Maklerprovision wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt, in der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Sie als Käufer können mit ca. 2% kalkulieren. Bitte beachten Sie: Auf die vom Makler genannte Provision ist zusätzlich die Umsatzsteuer in Höhe von 19 % fällig. In unserem clever Baufinanzierungsrechner verwenden wir abhängig von Ihrem Bundesland den jeweils gültigen Wert – probieren Sie es jetzt aus.
Die Gesamtkosten Ihres Bauvorhabens können folgende Positionen beinhalten:
Bei einem Hausbau sollten Sie mit Nebenkosten in Höhe von 15 % bis 20 % rechnen, wenn Sie Ihren Finanzierungsbedarf ermitteln.
Verschaffen Sie sich also frühzeitig einen Überblick über Ihre Kostenpositionen. Erst dann können Sie Ihren tatsächlichen Darlehensbedarf zuverlässig abschätzen.
Gerne beraten wir von clever Baufinanz Sie auch dabei.
Bei der Auswahl Ihres idealen Hypothekendarlehens gilt es, dass Sie mehrere Stellschrauben in Ihrem Kreditvertrag optimal ausrichten. Dazu zählen im Wesentlichen:
Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen können, umso weniger Fremdkapital müssen Sie als Darlehen aufnehmen. Und je weniger Darlehen Sie aufnehmen, desto leichter können Sie es zurückzahlen. Dies spiegelt sich im Zinssatz wieder, den die Kreditinstitute Ihnen für Ihre Baufinanzierung anbieten. Denn die Bank erwartet, dass Sie einen Teil der Darlehenssumme mit Ihren Ersparnissen und Rücklagen decken. Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen können, desto geringer somit die Kosten für Ihren Kredit. Sie sollten also zunächst eine umfassende Vermögensaufstellung machen: Wieviel Bargeld und Bankeinlagen können Sie einbringen? Haben Sie Wertpapiere, Bausparverträge oder sogar eine bereits abbezahlte Immobilie oder Grundstück, welches Sie als Sicherheit hinterlegen können? Wir von Clever Baufinanz empfehlen Ihnen, dass Sie mindestens 20 % der Investitionssumme (inkl. Nebenkosten) mit Eigenkapital decken sollten, je mehr desto besser.
Eine Baufinanzierung gänzlich ohne Eigenkapital ist schwierig und lässt sich in der Regel nur umsetzen, wenn Sie stattdessen ein sicheres Einkommen in einer gewissen Höhe nachweisen können. Sie möchten sich zum Thema Eigenkapital beraten lassen? Sprechen Sie uns jetzt an, wir sind auch hierzu gerne für Sie da.
Die Tilgungsrate ist der monatliche Betrag, in dessen Höhe Sie das Hypothekendarlehen zurückzahlen. Je höher die Tilgungsrate ist, die Sie monatlich aufbringen können, desto schneller können Sie voraussichtlich das Darlehen zurückzahlen. Dies spiegelt sich auch im Zinssatz wieder, den man Ihnen anbietet. Außerdem können Sie durch eine höhere Tilgungsrate den Zeitraum verkürzen, in dem Sie überhaupt Zinsen bezahlen müssen. Gleichzeitig sollten Sie jedoch genau überlegen, welcher monatliche Betrag Ihnen dauerhaft und zuverlässig möglich ist. Dabei sollten Sie auch etwaige Veränderungen Ihrer persönlichen Situation berücksichtigen. Gerne unterstützen wir Sie bei Ihrer Analyse und beraten Sie zu Ihrer optimalen Tilgungsrate.
Die Zinsbindung bezeichnet, für welchen Zeitraum die Hypothekenzinsen Ihrer Baufinanzierung festgeschrieben werden. Dabei werden die möglichen Zeiträume in der Regel gestaffelt angeboten. Sie können dann wählen zwischen einer Zinsbindung von 5, 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahren. Aus Sicht der Bank bezeichnet die Zinsbindung den Zeitraum, in der sie nicht über das Ihnen geliehene Geld verfügen kann. Dementsprechend kostet Sie als Kreditnehmer eine längere Zinsbindung auch mehr. Sichtbar wird der Mehrpreis in einem höheren Sollzins. Gleichzeitig kann eine längere Zinsbindung aber auch vorteilhaft für Sie sein. Nämlich dann, wenn der Zinssatz, den Sie in Ihrem Kreditvertrag festgeschrieben haben, über die Dauer der Zinsbindung niedriger ist als die Marktzinsen. Sie können sich also im günstigen Fall für den gewählten Zeitraum niedrige Zinsen für Ihre Baufinanzierung sichern, während im Marktumfeld gleichzeitig die Zinsen ansteigen. Sie möchten mehr über Ihre ideale Zinsbindungsfrist wissen?
Diese drei Faktoren Eigenkapitalanteil, Zinsbindungsfrist und Tilgungssatz sind also maßgeblich für die Höhe des Zinses, zu dem Sie das Darlehen aufnehmen können (gebundener Sollzins). Der Zins ist sozusagen der Preis Ihrer Baufinanzierung. Dieser sollte für Sie also möglichst niedrig sein.
Unterscheiden lassen sich der gebundene Sollzins und der effektive Jahreszins. Dabei ist der Sollzins vereinfacht gesagt der Preis in Prozent des Darlehensbetrages, den Sie für dessen Bereitstellung pro Jahr bezahlen. Zum Sollzins kommen noch weitere Kreditkosten hinzu wie Verwaltungs- oder Ver- mittlungsgebühren. Werden diese hinzugerechnet und auf den jährlichen Sollzins aufgeschlagen, so haben Sie die tatsächliche Belastung durch den Zins. Sie können verschiedene Kreditangebote also anhand dieser zwei Zinssätze vergleichen: Der Sollzins bezeichnet den Preis des geliehenen Geldes, der im Wesentlichen von Ihren persönlichen Verhältnissen abhängig gemacht wird. Der effektive Jahreszins berücksichtigt, wie wirtschaftlich das Kreditinstitut arbeitet, und wie hoch oder niedrig also seine zusätzlichen Darlehenskosten sind, die es auf Sie umlegt.
Und wieviel Immobilie können Sie sich nun leisten? Ganz einfach:
Kaufpreis bzw. Baupreis = verfügbares Eigenkapital + abzahlbarer Darlehensbetrag – Nebenkosten
In unserem Baufinanzierungsrechner können Sie alle diese genannten Größen selbst durchspielen und die optimale Finanzierungsvariante für sich wählen. Wir vergleichen gerne für Sie die besten Angebote von über 600 Banken aus Deutschland. Im Anschluss senden wir Ihnen innerhalb von zwölf Stunden das auf Ihr Vorhaben angepasste Angebot zu. Kostenlos und unverbindlich. Vereinbaren Sie jetzt ein Beratungsgespräch mit uns.
Wie Sie ermitteln, welchen Darlehensbetrag Sie aufnehmen können, zeigen wir Ihnen nachfolgend.
Damit Sie das ideale Darlehen für Ihre Baufinanzierung auswählen können, sollten Sie zunächst den Darlehensbetrag berechnen. Der Darlehensbetrag ist der Betrag, den Sie mit Ihrer Baufinanzierung decken möchten, also Ihr Finanzierungsbedarf.
Für Ihren Finanzierungsbedarf ermitteln Sie die Gesamtsumme aller Kosten für Ihren Hauskauf oder Hausbau und ziehen davon die Summe an Eigenkapital ab, das Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen können. Was Sie dabei beachten sollten, haben wir oben unter Wieviel Immobilie kann ich mir leisten dargestellt. Den Restbetrag können Sie durch ein Darlehen finanzieren.
Ihr Finanzierungsbedarf entspricht also dem Darlehensbetrag: Der Darlehensbetrag oder auch Darlehenssumme genannt, bezeichnet den Betrag, den Sie von Ihrer Bank oder Ihrem Finanzdienstleister erhalten, und der Ihnen effektiv für Ihren Hauskauf oder Hausbau zur Verfügung steht. Die Höhe des Darlehensbetrags für Ihr Bau- oder Kaufvorhaben hängt maßgeblich davon ab, wieviel Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbringen können. Die Rückzahlung des Darlehensbetrags hängt unter anderem davon ab, wieviel finanziellen Spielraum Sie für die monatlichen Raten haben. Denn der Darlehensbetrag wird in der Regel monatlich mit einer festen Rate und einer vorher vereinbarten Kreditlaufzeit zurückgezahlt. Er bildet die Grundlage für die Berechnung der Zinshöhe und monatlichen Leistungsrate (also Zinsrate und Tilgungsrate).
Ein einfaches Rechenbeispiel, wie Sie es auch mit unserem Baufinanzierungsrechner kalkulieren können:
Sie möchten eine Bestandimmobilie im Wert von 700.000 € erwerben. Die Nebenkosten betragen 12 %, also 84.000,- €. Die Investitionssumme beläuft sich demnach auf 784.000,- €, was bedeutet, dass Sie bei 20 % Eigenkapitalquote einen Betrag in Höhe von 156.800,- € selbst einbringen sollten.
Als Faustregel gilt: Sie können auch mit weniger Eigenkapital finanzieren, Sie sollten als absolutes Minimum aber mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln decken können.
Sobald Sie also Ihren Finanzierungsbedarf kennen, stellt sich Ihnen die Frage: Welches Darlehen ist das richtige für mich? Das hängt von mehreren Faktoren ab, insbesondere den folgenden: (1.) Wie hoch die monatliche Rate höchstens sein darf, (2.) wie hoch der Zinssatz höchstens sein darf, und ob der Zinssatz fix oder variabel sein soll, und (3.) ob Sie mit oder ohne Restschuld nach Ablauf Ihrer Zinsbindung tilgen möchten.
Üblicherweise werden bei Hypothekendarlehen drei Formen angeboten: das Annuitätendarlehen, das Volltilgerdarlehen und das variable Darlehen. Wir stellen Ihnen hier alle drei kurz vor.
Die Formen von Darlehen für Ihre Baufinanzierung unterscheiden sich insbesondere bezüglich Tilgungsrate, Zinssatz und Restschuld. Die Tilgungsrate ist der monatliche Betrag, in dessen Höhe Sie Ihr Hypothekendarlehen zurückzahlen. Der Zinssatz ist vereinfacht gesagt der Preis in Prozent des Darlehensbetrages, den Sie für dessen Bereitstellung pro Jahr bezahlen. Die Restschuld ist der Teil des aufgenommenen Darlehensbetrages, der nach Ablauf einer bestimmten Anzahl von Tilgungsjahren voraussichtlich verbleibt; zumeist wird die Restschuld zu dem Zeitpunkt bemessen, an dem die Zinsbindung ausläuft. Vertiefte Informationen finden Sie oben unter Wieviel Immobilie kann ich mir leisten und in unserem Ratgeber Baufinanz.
Die häufigste Form bei Baufinanzierungen ist das sogenannte Annuitätendarlehen, bei dem Sie über den gesamten Darlehenszeitraum monatlich die identische Summe zahlen. Annuität bezeichnet dabei die jährliche Rate der Kapitalschuld, aufgeteilt auf zwölf Kalendermonate. Die Annuität besteht aus einem Zinsanteil (Zinsrate) und einem Tilgungsanteil (Tilgungsrate) und bleibt über die gesamte Darlehenslaufzeit gleich. Nur die Anteile verschieben sich über die Dauer: Zu Beginn des Darlehens ist der Zinsanteil am höchsten. Er nimmt sukzessive ab, und die Tilgungsrate steigt um diesen Betrag. Der Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit des Annuitätendarlehens konstant gemäß der Zinsbindungsdauer, die Sie vertraglich vereinbart haben.
Während Sie die Höhe des Zinsanteils Ihrer Annuität nur bedingt beeinflussen können, haben Sie die Möglichkeit, den Tilgungssatz frei zu wählen. Der monatliche Tilgungssatz sollte mindestens 1% der der Darlehenssumme betragen. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist das Darlehen vollständig zurückgezahlt. Unsere Experten von clever Baufinanz empfehlen, bei der Auswahl des Tilgungssatzes auch zu analysieren, ob Sie den Betrag auch weiterhin aufwenden können, wenn sich Ihre persönliche Lebenssituation in Zukunft in bestimmter Weise ändert. Gerne können Sie sich für eine persönliche Beratung dazu an uns wenden.
Bei einem Annuitätendarlehen können Sie in der Regel die Möglichkeit einer Sondertilgung vereinbaren. Sie dürfen dann neben der monatlichen Annuität auch in bestimmter Höhe und Frequenz außerplanmäßige Tilgungen vornehmen, um Ihren Kredit so schneller zurückzahlen zu können.
Der Zinsanteil ist von mehreren Faktoren abhängig, wie zum Beispiel dem Sollzins, der Laufzeit und der Höhe des Darlehenssumme. Sie können sich Ihren Sollzins über einen vorab vereinbarten Zeitraum sichern, das nennt man Sollzinsbindung. Bei einer Baufinanzierung sind zehn, 15 und 20 Jahre die häufigsten Laufzeiten. Je länger die Sollzinsbindung, desto höher steigt der Ihnen angebotene der Sollzins, denn Sie erkaufen sich mit der Zinsbindungsdauer Sicherheit für den Fall künftig steigender Zinsen.
Tilgung und Zinsanteil ergeben zusammen Ihre monatlich zu zahlende Annuität. Wir von clever Baufinanz empfehlen, dass die Annuität nicht mehr als 40% Ihres gesicherten monatlichen Einkommens ausmachen sollte.
Ein Annuitätendarlehen verspricht also gute Planbarkeit, denn Sie wissen bereits bei Vertragsschluss, was Sie in fünf oder zehn Jahren an monatlicher Belastung aufzubringen haben. Üblicherweise ver- bleibt am Ende der Laufzeit Ihres Annuitätendarlehens, also nach Ablauf Ihrer Zinsbindung, eine Restschuld. Die Restschuld Ihrer Baufinanzierung können Sie entweder durch eine Einmalzahlung aus Ihrem Eigenkapital ablösen oder hierfür eine geeignete Anschlussfinanzierung abschließen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber Baufinanz.
Wenn Sie eine Restschuld, wie beim Annuitätendarlehen üblich, vermeiden möchten, können Sie auch die Möglichkeit eines Volltilgerdarlehens wählen. Dabei wird die Laufzeit Ihres Kreditvertrags so gestaltet, dass mit der vereinbarten Zinsrate und Tilgungsrate eine vollständige Abzahlung der Darlehenssumme erreicht wird. Das Volltilgerdarlehen ähnelt in seinem Aufbau dem Annuitätendarlehen, erspart Ihnen aber die Suche nach einer Anschlussfinanzierung, da nach der Zinsbindungsfrist keine Restschuld verbleibt. Beim Volltilgerdarlehen zahlen Sie ebenfalls eine konstante Monatsrate, die sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammensetzt. Der vertraglich vereinbarte Zinssatz bleibt ebenfalls über die gesamte Laufzeit hinweg konstant.
Beachten Sie, dass der Tilgungsanteil sich beim Volltilgerdarlehen nach der vorgegebenen Laufzeit richtet: Je schneller Sie den Kredit zurückzahlen möchten, desto höher wird Ihre Tilgung auf das gesamte Darlehen. Dies kann eine hohe monatliche Belastung bedeuten. Damit ein Kreditinstitut ein solches Volltilgerdarlehen ausgibt, braucht der Kreditnehmer eine hohe Bonität und ein hohes Einkommen. Gerne beraten wir Sie dazu, ob ein Volltilgerdarlehen zu Ihrer persönlichen Situation passt. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Beratungstermin mit unseren Finanzierungsexperten.
Während das Annuitätendarlehen und das Volltilgerdarlehen fixe Sollzinssätze über die Zinsbindungsdauer hinweg vorsehen, können Sie sich auch für eine flexible Baufinanzierung zu variablen Zinsen entscheiden. Bei solchen variablen Darlehen vereinbaren Sie eine feste Tilgungsrate, koppeln den Sollzinssatz aber an den Marktzinssatz. Variable Zinssätze bedeuten also, dass Ihr Kreditinstitut den Sollzins auf Ihren Darlehensbetrag in vereinbarten Intervallen an den Marktzins anpasst. Steigt der Marktzins, so steigt Ihr Sollzins im nächsten Intervall ebenfalls; fällt der Marktzins, so fällt auch Ihr Sollzins im nächsten Intervall.
Ein solches variables Darlehen kann für Sie also interessant sein, wenn Sie von langfristig fallenden Zinsen ausgehen. Andernfalls kann Ihre monatliche Zinsbelastung mit einem neuen Bewertungsintervall auch steigen. Gerne beraten wir Sie dazu, ob ein variables Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz zu Ihrer persönlichen Situation passt. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Beratungstermin mit unseren Finanzierungsexperten.
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